De woningmarkt staat zwaar onder druk. Starters komen niet aan bod, gemeenten worstelen met betaalbaarheidseisen en ontwikkelaars moeten het hoofd boven water houden in een steeds complexer speelveld. Tijdens een gesprek met Olav Koenders, CEO van DNGB (De Nationale Grondbank) wordt duidelijk dat zijn product Duokoop méér is dan een alternatieve koopvorm. Het is een instrument dat knelpunten oplost bij starters, bouwers, beleggers én overheden en de kern raakt van wat er nu nodig is in de woningmarkt.
Van vastgoedidee tot maatschappelijk instrument
“Het zaadje voor Duokoop werd geplant toen ik in aanraking kwam met KoopGarant,” vertelt Olav. “Een mooie regeling, maar ik dacht: dit moet breder kunnen.” In 2009 richtte hij DNGB op, midden in de kredietcrisis. Banken beperkten hun leenruimte en starters konden nauwelijks nog een woning financieren.
“Ik zag dat je, door een woning op te splitsen in een koop- en een erfpachtdeel, de betaalbaarheid van de woning kan herstellen en overfinanciering kan voorkomen. Dat inzicht werd het fundament van Duokoop,” zegt hij. Wat begon als een slimme financiële constructie, groeide uit tot een maatschappelijk instrument; inmiddels breed inzetbaar in nieuwbouw, gebiedsontwikkeling en startersbegeleiding.
Duokoop: het alternatief dat werkt
Olav schetst het probleem: “Een starter met een inkomen van €46.000 kan ongeveer €210.000 lenen. Daar koop je vandaag nauwelijks nog een woning voor.” Duokoop biedt een krachtige oplossing. Het concept is eenvoudig: de koper koopt een deel van de woning, de rest wordt gekocht door het Duokoopfonds. Dat Duokoopdeel huurt de koper vervolgens via een erfpachtconstructie met een vaste maandelijkse canon.
Voor wie is Duokoop bedoeld?
Hoewel Duokoop primair is ontwikkeld voor starters, is het inzetbaar voor een bredere groep. “Ook doorstromers kiezen bewust voor Duokoop vanwege de lagere maandlasten,” aldus Olav. “Zij houden zo meer bestedingsruimte over.” Daarnaast biedt DNGB de Help2Buy-variant, waarbij ouders hun kinderen kunnen helpen bij het kopen van een woning, zonder grote schenkingen of complexe familieleningen.
Van erfpachtprobleem naar erfpachtoplossing
Erfpacht heeft een slechte naam, vooral door ondoorzichtige constructies uit het verleden. “Daar hebben wij rigoureus afscheid van genomen,” zegt Olav. Duokoop werkt met eeuwigdurende erfpacht zonder herziening van grondwaarde, onverwachte canonverhogingen of boetes bij verhuizing of verbouwing. Bovendien is Duokoop volledig goedgekeurd door instanties als de Belastingdienst, NHG, Woningborg, SWK en BouwGarant.
“Wat Duokoop écht onderscheidt, is dat het geen kortingsconstructie of tijdelijke regeling is, maar een volwaardige financieringsoplossing. We zijn de enige partij die dit commercieel aanbiedt. Het is in heel Nederland inzetbaar en niet gebonden aan specifieke projecten of locaties. We hebben erfpacht getransformeerd van een juridisch mijnenveld tot een begrijpelijk en betrouwbaar product.”
Projecten die wél van de grond komen
Voor ontwikkelaars en aannemers is Duokoop een gamechanger. “We zien regelmatig dat stroef lopende projecten ineens tractie krijgen,” aldus Olav. “Zodra woningen met Duokoop op de markt komen, is er direct meer belangstelling. Een goed voorbeeld is het project ‘De
Nieuwe Koepel’ in Scherpenzeel, met 350 inschrijvingen voor 12 rugwoningen met Duokoop.” Voor ontwikkelaars is het een instrument voor betaalbaarheid én afzet. “Nieuwe doelgroepen, meer traffic, meer bereik, meer verkopen.” Zeker bij stroef lopende projecten blijkt Duokoop vaak dé katalysator.
Betaalbare woningen, rendabele bouw
Maar slimme processen alleen zijn niet genoeg; de businesscase moet ook kloppen. Gemeenten stellen steeds vaker dat 30% van de woningen onder de noemer ‘sociale koop’ moet vallen, met een maximale verkoopprijs van bijvoorbeeld €275.000. “Maar als het bouwen van die woning €325.000 kost, kan de ontwikkelaar geen kant op,” zegt Olav. “Met Duokoop kun je die woning toch bouwen én verkopen tegen de gewenste prijs. De koper betaalt €275.000, de rest wordt gefinancierd via erfpacht.”
Juridische ruimte dankzij Duokoop
Duokoop biedt ook juridisch ruimte om projecten mogelijk te maken. Het Didam-arrest dwingt gemeenten om gronduitgifte transparant te doen. Een lastige hobbel, maar Duokoop biedt hier een route omheen. “Gemeenten kunnen grond in erfpacht uitgeven via Duokoop,” legt Olav uit. “Zo behouden ze zeggenschap en kunnen ze tenderprocedures invullen zonder juridische risico’s. Ook wanneer de gemeente geen eigenaar van de grond is, kan zij via Duokoop invloed uitoefenen. Neem het Sonate’ project in Veldhoven bijvoorbeeld. Daar verplichtte de gemeente de ontwikkelaar om woningen met Duokoop te verkopen om zo woningen ook op lange termijn betaalbaar te houden.”
DWE Nieuwbouw Makelaars als versneller
DNGB werkt in veel projecten samen met DWE Nieuwbouw Makelaars. “DWE opereert landelijk en is gespecialiseerd in nieuwbouw,” zegt Olav. “Ze kennen de markt, hebben een sterk netwerk bij gemeenten en helpen ontwikkelaars bij complexe vraagstukken.” In trajecten waar gemeenten betaalbaarheid eisen, brengt DWE partijen bij elkaar.” Zij openen deuren bij gemeenten en wij bieden de oplossing die de betaalbaarheid structureel maakt.”
Kans voor institutionele beleggers
Duokoop biedt ook aantrekkelijke perspectieven voor pensioenfondsen en verzekeraars. “We starten met canonrendementen vanaf 3,5%. Dat is misschien lager dan het marktgemiddelde, maar het is stabiel, inflatiebestendig én maatschappelijk waardevol. Voor ons zijn institutionele beleggers heel interessant, want met het kapitaal dat zij beschikbaar stellen, kunnen wij ontzettend veel mensen helpen,” zegt Olav. DNGB faciliteert het beheer en neemt beleggers alle operationele zorgen uit handen. “Met een relatief laag risico en maatschappelijke impact is Duokoop bij uitstek geschikt voor langetermijnbeleggingen.”
Kansen voor gebiedsontwikkeling
Met Duokoop kunnen gemeenten, ontwikkelaars en beleggers gezamenlijke visies realiseren voor gemengde wijken, inclusief segmenten voor sociale en middenhuur, starterswoningen en grondgebonden koop. “Duokoop is breed toepasbaar en niet gebonden aan locatie,” zegt Olav. “In licentie kunnen gemeenten het zelfs zelf gebruiken. Of de ontwikkelaar bouwt en de gemeente blijft eigenaar van de grond. Dat maakt het flexibel inzetbaar en toekomstbestendig.”
Geen valkuil, maar een vangnet
Tot slot wil Olav één hardnekkig misverstand uit de wereld helpen: “Duokoop is geen verkooptruc. Het is geen verkapte lening of risicovolle constructie. Geen speculatie, geen overfinanciering, wél goede voorwaarden, zekerheid en transparantie. Het is een modern, veilig alternatief voor wie buiten de boot dreigt te vallen op de woningmarkt.” Met Duokoop krijgen ontwikkelaars grip op hun businesscase, gemeenten op hun woonbeleid en starters op hun eerste woning. Of zoals Olav Koenders het zegt: “We maken geen beloftes op papier – we maken woningen mogelijk, voor iedereen. Precies wat Nederland nu nodig heeft.”
