De woningmarkt in Nijmegen staat onder hoogspanning. Terwijl de stad stevig doorgroeit in inwoners en huishoudens, blijft de woningbouw achter en lopen huur- en koopprijzen in rap tempo op. Wat in cijfers zichtbaar wordt, vertaalt zich dagelijks in een grote druk op de stedelijke woningmarkt.
Nijmegen vormt het zwaartepunt van de bevolkings- en woninggroei in de regio, maar betaalt daarvoor de prijs met een structureel woningtekort en de hoogste prijzen van de COROP Arnhem – Nijmegen. Dit artikel brengt de demografie, woningvoorraad en de huur- én koopmarkt samen om één helder beeld te schetsen:
- Bevolkingsgroei en woningvraag
- Woningvoorraad 2000 – 2050
- Huurmarkt Nijmegen: transacties en huurprijzen
- Koopmarkt Nijmegen: bestaande bouw en nieuwbouw
- Conclusie en vooruitblik woningmarkt Nijmegen
Bevolkingsgroei en woningvraag
Nijmegen behoort tot de snelst groeiende steden van de regio. Waar de stad rond de eeuwwisseling nog zo’n 152.000 inwoners telde, zijn dat er in 2025 naar verwachting al 189.000 en in 2050 ruim 206.000. Dat betekent een groei van 36% in vijftig jaar, fors meer dan de regio als geheel. Opvallend is dat het grootste deel van die toename vóór 2025 plaatsvindt (+24%), maar ook daarna blijft de stad met ruim 17.000 extra inwoners verder doorgroeien. Ter vergelijking: in de regio Arnhem–Nijmegen stijgt het inwonertal in dezelfde periode veel gematigder, van 691.000 naar 838.000 (+21%).
Huishoudens als belangrijkste aanjager
Nog sterker dan de bevolkingsgroei is de toename van het aantal huishoudens in Nijmegen. Waar de stad in 2000 nog zo’n 78.000 huishoudens telde, zijn dat er in 2025 naar verwachting 105.000 en in 2050 ruim 116.000. Daarmee komt de stijging uit op 48%, beduidend hoger dan de groei van het inwonertal. Ook in de regio is de trend zichtbaar, al in gematigder vorm: van 305.000 huishoudens in 2000 naar 421.000 in 2050 (+38%).
De verklaring ligt in de aanhoudende huishoudverdunning. Een Nijmeegs huishouden bestond in 2000 gemiddeld uit 1,95 personen, tegen nog maar 1,79 in 2050. Dat lage niveau, duidelijk onder het COROP-gemiddelde van bijna 2 personen per huishouden, weerspiegelt de stedelijke samenstelling met veel jongeren, studenten en eenpersoonshuishoudens.
Whize segmenten
Naast de bevolkingsgroei speelt ook de samenstelling van de inwoners een grote rol. Met behulp van de Whize-segmentatie worden huishoudens in Nederland in kaart gebracht naar levensstijl, inkomen en woonvoorkeur. Dit geeft inzicht in de woningmarkt van Nijmegen. Wie woont er en welke doelgroepen zijn bepalend voor de woningvraag. De segmenten “Jong & Hoopvol” en “Volks & Uitgesproken” vormen met respectievelijk 21% en 22% de sterkst vertegenwoordigde doelgroepen in Nijmegen.
Het segment Jong & Hoopvol bestaat voornamelijk uit alleenstaande jongeren onder de 30 jaar. Ze staan aan het begin van hun maatschappelijke en financiële ontwikkeling: ze studeren of werken vaak in dienstverlenende sectoren zoals horeca, zorg of retail. Hun inkomens zijn (beneden)modaal en veelal tijdelijk, maar hun perspectief is groeiend. Ze wonen meestal in gehuurde appartementen in stedelijke gebieden, zoals Leiden, dicht bij hogescholen en universiteiten. Het zijn jonge mensen die in beweging zijn, zowel qua carrière als persoonlijke ontwikkeling.
Het segment Volks & Uitgesproken omvat volwassenen tussen de 18 en 65 jaar, met een zwaartepunt tussen de 45 en 60 jaar. Zij zijn zowel alleenstaand als samenwonend, meestal zonder kinderen, al komen gezinnen met kinderen van alle leeftijden ook voor. De kostwinner heeft doorgaans een beroepsgerichte vmbo- of mbo-opleiding en is werkzaam in laaggeschoolde beroepen. Deze groep woont hoofdzakelijk in huurwoningen, waarbij het veelal gaat het om sociale huurwoningen met een gemiddeld tot beneden-gemiddeld woonoppervlak.
Demografische druk
Naast groei in absolute aantallen verandert ook de samenstelling van de Nijmeegse bevolking ingrijpend. De stad vergrijst in snel tempo: het aandeel ouderen neemt duidelijk toe, terwijl het aandeel jongeren juist licht afneemt. De groep werkenden blijft qua omvang redelijk stabiel, maar krijgt wel meer niet-werkenden tegenover zich. Dit betekent dus dat Nijmegen een stijgende demografische druk kent.
Voor de woningmarkt Nijmegen betekent dit een structurele verschuiving in de vraag:
- Meer ouderen zorgen voor een groeiende behoefte aan levensloopbestendige woningen, appartementen met lift en zorggeschikte woonvormen;
- De afnemende groep jongeren zorgt op termijn voor minder natuurlijke instroom van starters, maar die ruimte wordt direct ingenomen door alleenstaanden en doorstromers die kleiner willen wonen. Daardoor blijft de druk op compacte en betaalbare woningen onverminderd groot;
- De toenemende druk op voorzieningen, van zorg tot openbaar vervoer en betaalbare huisvesting, vertaalt zich naar een bredere ruimtelijke opgave: niet alleen meer woningen, maar ook woonvormen die geschikt zijn voor een veranderende bevolkingssamenstelling.
Nijmegen blijft daarmee demografisch een jonge, levendige studentenstad, maar de bevolking vergrijst zichtbaar. Veel kleinere stedelijke woningen worden inmiddels bewoond door oudere alleenstaanden of stellen, waardoor de doorstroming stokt en de druk op de startersmarkt toeneemt. Die combinatie maakt de stedelijke woningvraag steeds complexer.
Woningvoorraad: groeit mee, maar niet genoeg
De woningvoorraad in Nijmegen stijgt van 64.600 woningen in 2000 naar 81.700 in 2020 en door naar 106.500 in 2050. Dat is een uitbreiding van ongeveer 65% in vijftig jaar, fors meer dan de bevolkingsgroei en ook hoger dan het regionale gemiddelde. Toch blijft dit achter bij de ontwikkeling van het aantal huishoudens. In 2050 telt woningmarkt Nijmegen bijna 115.700 huishoudens, wat neerkomt op een tekort van circa 9.000 woningen.
In de regio is het beeld genuanceerder. De COROP Arnhem–Nijmegen voegt tussen 2000 en 2050 ongeveer 131.000 woningen toe, waardoor de totale woningvoorraad en het aantal huishoudens in 2050 vrijwel in balans zijn. Gemeenten als Arnhem en Doesburg laten zelfs een klein overschot zien. Het structurele tekort manifesteert zich dus vooral in Nijmegen zelf, terwijl omliggende gemeenten deels de rol van uitlaatklep vervullen.
Verschillen binnen de regio
Binnen de COROP Arnhem–Nijmegen zijn de verschillen groot. Gemeenten als Overbetuwe en Lingewaard trekken bovengemiddeld veel nieuwe huishoudens aan. Overbetuwe groeit van 15.000 huishoudens in 2000 naar 22.600 in 2050, Lingewaard van 15.700 naar 22.500. Dit illustreert een sterke suburbanisatie: gezinnen en doorstromers vinden relatief veel ruimte buiten de stad. Daartegenover staan gemeenten zoals Doesburg en Renkum, waar de bevolkingsontwikkeling stagneert of zelfs licht terugloopt. De groei binnen de regio is dus allesbehalve uniform.
Huurwoningen in Nijmegen: schommelingen in aantallen, stijgende prijzen
Het aantal huurtransacties in Nijmegen schommelt sterk. Van 401 in 2020 naar een piek van 626 in 2023, gevolgd door een terugval naar 474 in 2024 en 386 in de eerste negen maanden van 2025. Op jaarbasis komt 2025 daarmee uit op een geschatte 514 transacties, een lichte toename ten opzichte van 2024. De regio laat een ander patroon zien dan de woningmarkt Nijmegen. In de COROP Arnhem–Nijmegen waren er in 2020 ruim 2.140 huurtransacties, oplopend naar 2.492 in 2023. Vanaf 2024 is echter een dalende lijn zichtbaar: 2.036 transacties in 2024 en naar verwachting circa 1.333 in 2025.
Prijsontwikkeling in de huurmarkt
Waar de aantallen transacties per jaar sterk variëren, stijgt de prijs vrijwel onafgebroken. De mediane huurprijs per m² liep op van € 11 in 2020 naar € 16,40 in 2025 (jan–sep), een toename van bijna 50% in vijf jaar. De regio volgt dezelfde lijn, maar ligt net onder het Nijmeegse niveau. Inzoomend op bestaande bouw, dat met honderden transacties per jaar de kern vormt van de huurmarkt, zien we een geleidelijke prijsstijging van €8,40 in 2020 naar €13,20 in 2025. Nieuwbouw daarentegen is grillig en beperkt in aantal, maar met veel hogere huren. In 2025 lag de mediane nieuwbouwhuur op €29,10 per m², ruim tweemaal zo hoog als bij bestaande bouw.
Waar Nijmegen dus een voorzichtig herstel laat zien, koelt de regionale huurmarkt juist af. Dat verschil wijst erop dat de huurvraag zich opnieuw concentreert in de stad, waar vooral kleinere appartementen in trek blijven bij studenten, starters en kenniswerkers. De regio kent minder dynamiek, doordat gezinnen in grondgebonden huurwoningen minder vaak verhuizen en het aanbod van nieuwbouw daar beperkt blijft.
Waar de regionale huurmarkt duidelijk afkoelt, blijft Nijmegen verrassend veerkrachtig: de stad weet huurders te blijven trekken, ook nu het aanbod krimpt en de prijzen hoog zijn.
Markt van koopwoningen in Nijmegen: herstel, prijsstijging en verschuiving naar appartementen
In 2020 was de koopwoningmarkt in Nijmegen met bijna 2.500 transacties op z’n top. In 2021 zakte het aantal transacties van koopwoningen fors tot 2000 (20 %). Vanaf 2023 is het herstel in Nijmegen weer ingezet. Naar verwachting ligt het aantal transacties in 2025 weer op hetzelfde niveau van 2020.
Bestaande koopwoningen
Sinds 2022 neemt het aantal transacties van koopwoningen in de woningmarkt Nijmegen weer toe. Daar waar er in 2022 nog 1.670 bestaande woningen van eigenaar verwisselen, is dit aantal in 2024 doorgegroeid naar 2.010 woningen. Naar verwachting neemt deze parameter in 2025 verder toe tot 2.400 bestaande woningen. Het zwaartepunt komt hierbij steeds meer te liggen op appartementen.
De prijzen per vierkante meter voor bestaande bouw zijn in vijf jaar tijd fors gestegen. In 2020 lag de mediane prijs nog rond de € 3.134/m², in 2025 is dat gestegen tot € 4.960/m². Appartementen zijn structureel duurder dan eengezinswoningen. In de regio is het beeld vergelijkbaar. Het aantal transacties van bestaande koopwoningen in de regio komt in 2025 uit op bijna 10.000 . De prijzen stegen van € 2.718/m² in 2020 naar € 4.255/m² in 2025. Daarmee blijft de regio goedkoper dan Nijmegen, maar het prijsverschil tussen Nijmegen en de COROP wordt groter.
Nieuwbouw koopwoningen
Het nieuwbouwsegment in Nijmegen beweegt zich de laatste jaren tussen de 300 en 500 nieuwbouwwoningen. 2025 is een jaar waar het aantal nieuwbouwtransacties achter blijft ten opzichte van voorgaande jaren. Tot en met september hebben er 62 nieuwbouw transacties plaatsgevonden, waarvan het merendeel een appartement betreft.
In de regio is het nieuwbouwvolume groter: in 2025 circa 687 transacties tot 1 oktober. Veertig procent hiervan is een eengezinswoning. De mediane prijs per m² ligt in de regio ook veel lager: gemiddeld € 4.250 t.o.v. € 4.958 in Nijmegen. Daarmee profileert de regio zich als een aantrekkelijk alternatief voor gezinnen.
Conclusie en vooruitblik woningmarkt Nijmegen
De Nijmeegse woningmarkt bevindt zich in een structurele spagaat. De stad groeit gestaag in inwoners en huishoudens, maar de woningbouw blijft achter. Het resultaat is een blijvend tekort, hoge prijzen en toenemende druk op de bestaande voorraad. Nijmegen vormt het zwaartepunt van de bevolkings- en woninggroei in de regio, maar betaalt daarvoor de prijs met de hoogste woningdruk van de COROP Arnhem–Nijmegen.
De stedelijke verdichting zet onverminderd door. Nieuwe projecten voegen vooral appartementen toe, vaak in het midden- en hogere segment. Tegelijkertijd stijgt de behoefte aan levensloopbestendige woningen en betaalbare koop- en huurwoningen. De regio biedt nog ruimte voor grondgebonden bouw, maar die buffer slinkt. Hierdoor ontstaat een structureel spanningsveld tussen vraag en aanbod, zowel binnen Nijmegen als op regionaal niveau.
De oplossing ligt in een gerichte en gezamenlijke aanpak. Nijmegen moet blijven verdichten, maar met meer differentiatie in woningtypen: naast starterswoningen ook middenhuur en zorggeschikte appartementen. Doorstroming in de bestaande voorraad moet worden gestimuleerd, bijvoorbeeld via alternatieve woonvormen voor ouderen. Regionale afspraken zijn cruciaal om gezinnen en doorstromers voldoende perspectief te bieden.
De kernboodschap is helder: Nijmegen is veerkrachtig, maar de druk blijft hoog. Alleen door slim te bouwen, beter te spreiden en wonen te koppelen aan zorg en bereikbaarheid, kan de stad haar groei duurzaam opvangen en haar positie als sterke, inclusieve woonregio behouden.
