Voor dit artikel spraken we met Ronald Lubbers en Coos Broers van Ten Brinke LuBro Ontwikkeling (LuBro). Twee ontwikkelaars met een nuchtere blik, een enorme dosis realisme én lef om in onzekere tijden door te pakken. Hun verhaal laat zien hoe je in een woningmarkt vol vertraging en onzekerheid tóch projecten realiseert die kwaliteit, tempo en haalbaarheid combineren. Niet door harder te rennen, maar door slimmer te schakelen, de hele keten op één lijn te krijgen en vertrouwen te bouwen.
De kunst van ontwikkelen in onzekere tijden
“Het is nog nooit zo onzeker geweest als nu,” zegt Coos, zonder omwegen. “Geopolitiek, inflatie, rentes… je weet simpelweg niet wat er morgen gebeurt.” Ronald knikt: Ontwikkelen is altijd vooruitkijken, maar het voelt nu soms alsof je een boek probeert te schrijven terwijl iemand elke twee minuten een hoofdstuk herschrijft.” Toch laten ze zich er niet door uit het veld slaan. “Juist in onzekere tijden moet je koers houden,” zegt Ronald. “Niet blind doorgaan, maar slim anticiperen. Onzekerheid stop je niet, maar je kunt er wel strategisch mee omgaan.”
Tempo begint vóór de eerste lijn op papier
Volgens LuBro wordt de basis voor tempo al gelegd vóór het voorlopig ontwerp. Juist in die vroege fase stapelen onzekerheden zich op. Ronald: “Regelgeving verandert soms al terwijl je nog aan het rekenen bent. Bij de aankondiging van de Wet betaalbare huur merkten we dat beleggers direct terughoudend werden. Ontwikkelaars moeten dan vooruitdenken zonder te weten waar ze precies op uitkomen.”
Die onzekerheid speelt ook internationaal. Coos: “De oorlog in Oekraïne zorgde bijvoorbeeld voor exploderende energieprijzen, inflatie en stijgende rentes. Bij onze projecten in Leiden trokken beleggers zich binnen een week massaal terug. Toch kwam het project er. Niet door te versnellen, maar door vol te houden. Door in gesprek te blijven, scenario’s te herzien en vertrouwen te houden in het plan én in elkaar. Juist dat doorzettingsvermogen voorkomt vertraging en houdt projecten in beweging.”
Eigen vermogen als versnellingsmotor
Een belangrijke pijler voor versnelling: LuBro financiert uit eigen vermogen. “Geen voorbehoud financiering, geen stroperige afstemming met banken. Dat maakt ons enorm wendbaar,” zegt Coos. “We kunnen dezelfde dag beslissen.”
Dat bleek in Badhoevedorp bij het project Bonheur. Ronald: “We hadden nog niet de helft van de 43 koopwoningen verkocht toen we startten met bouwen. Iedere externe financier had gezegd: Onmogelijk. Maar wij durfden het aan. Uiteindelijk is alles verkocht en is het project gewoon gerealiseerd.”
Precies die combinatie van ontwikkelvisie, bouwcapaciteit en financiële onafhankelijkheid geeft LuBro een unieke uitvoeringskracht: tempo maken zónder concessies aan kwaliteit.
Besluitvorming zonder ballast
Tempo maken zonder kwaliteit te verliezen vraagt om duidelijke keuzes en snelle besluiten. Daar maakt LuBro het verschil. “Bij ons zijn de lijnen kort. Vaak volstaat één telefoontje,” zegt Ronald. “Waar anderen eerst een raad van bestuur moeten bijpraten, kunnen wij direct met Albert ten Brinke, onze mede-aandeelhouder, een beslissing nemen. Dat scheelt tijd, onzekerheid én geld.”
Coos knikt: “De markt is zo volatiel dat je soms binnen dagen moet schakelen. Als je dan niet snel kunt handelen, ben je simpelweg te laat.”
Bonheur Quatrebras: compact, doordacht, dorpse kwaliteit
Eén van de projecten die dat illustreert is Bonheur Quatrebras in Badhoevedorp: 143 huurappartementen en 43 koopwoningen op een krappe locatie tussen Schiphol, een drukke ontsluitingsweg en de contouren van de oude A9.
“Het is een plek met veel geluid,” vertelt Ronald. ”De architect kreeg hier de opdracht een dorps gevoel te creëren op een plek die totaal níét dorps aanvoelde. En dat is gelukt.”
Belangrijk in het proces was de samenwerking met DWE Nieuwbouw Makelaars. “We betrekken ze heel vroeg,” legt Ronald uit. “Ze onderzoeken wat de markt wil, maken een landingspagina, verzamelen consumentendata en bouwen daar de verkoopstrategie op.” Coos: “Als je de data vanaf het begin helder hebt, kun je met vertrouwen doorpakken. Dat is precies hoe je tempo houdt.”
Courtyard Hilversum: bouwen in de geschiedenis
Het Hilversumse project Courtyard illustreert hoe LuBro via intensieve afstemming en samenwerking kwaliteit weet te realiseren bij complexe binnenstedelijke ontwikkelingen. Het plan ligt op een historisch gevoelige plek, tussen een kerk en een eeuwenoude begraafplaats.
Coos vertelt: “We moesten op deze locatie een binnenterrein kopen om ondergrondse parkeerruimte mogelijk te maken. Dat kon alleen als we óók het monumentale postkantoor
op het terrein kochten. Dat wilden we helemaal niet, maar zonder dat pand geen project. Dus ontwikkelden we, onder het vergrootglas van de afdeling Monumenten van de gemeente Hilversum, het postkantoor naar een appartementencomplex.”
Met veel overleg, geduld en goede afspraken kwam ook het Courtyardtraject tot leven. “De gemeente was in het begin heel wantrouwend,” zegt Coos. “Ze hadden te vaak partijen gezien die wel riepen maar niet leverden.” Ronald vult aan: “Maar als je consistent bent, open communiceert en doet wat je zegt, dan komt dat vertrouwen vanzelf.”
Ook hier verzorgde DWE het marketing- en verkooptraject. “Een mooi voorbeeld van hoe je met de juiste partners een compact stedelijk plan tóch een hoogwaardige uitstraling geeft,” aldus Coos.
Samenwerken met gemeenten: stevig maar respectvol
Projecten realiseren betekent intensief samenwerken met gemeenten. “Het lijkt soms op een huwelijk,” zegt Ronald lachend. “Zonder vertrouwen gebeurt er niets.” Dat vertrouwen ontstaat niet vanzelf. Volgens Ronald en Coos rust een goede samenwerking op drie randvoorwaarden: wederzijds respect en vertrouwen, open communicatie en besluitvaardigheid aan beide kanten.
Maar zelfs wanneer die randvoorwaarden aanwezig zijn, kan externe druk de samenwerking bemoeilijken. Veranderende regelgeving is daar een voorbeeld van. Ronald: “Het nieuwe huurpuntenstelsel kostte maanden aan herberekeningen en tekenwerk door onze architect. Gemeenten onderschatten soms wat dit soort veranderingen voor ons ontwikkelaars en bouwers betekenen. Maar blijf praten, altijd,” benadrukt hij. “Dan kom je eruit.”
Slim ontwikkelen is sturen op data én op gevoel
De samenwerking met DWE speelt hierbij steeds een grote rol. “Ze brengen de markt vroeg in beeld,” zegt Coos. “Wat wil de koper? Wat kan hij betalen? Hoe verandert de vraag? Dat helpt ons betere plannen te maken. Al in de acquisitiefase schakelen we hen in. We vragen dan om een prijsadvies en toetsen of we met het programma op het juiste spoor zitten. Dat gebeurt volledig in vertrouwen, maar het werkt uitstekend.”
Ronald: “En het versnelt. Vaak ligt er binnen een week een kort rapport met opmerkingen over het plan en een eerste prijsindicatie. Dan weet je meteen wat wél verkoopt en waar je moet bijsturen. Dat geeft ons de zekerheid om sneller en met meer overtuiging te starten.”
Hoe houden we tempo in de woningbouw?
Op de vraag hoe Nederland de komende jaren de productie op peil houdt, is Coos duidelijk: “Stabiel beleid op regionaal en landelijk niveau. Dat is het enige wat echt verschil maakt.”
Ronald: “Flexibiliteit bij ontwikkelaars helpt, maar alleen als de spelregels consistent zijn. Duidelijkheid is de grootste versneller.” Snelheid mag overigens nooit ten koste gaan van kwaliteit,” merkt Coos op. “Een slecht product verkoop je niet én het past niet bij onze naam en reputatie.”
Visie, realisme en daadkracht: bouwen aan vertrouwen
LuBro laat zien dat tempo niet draait om harder rennen, maar om vertraging voorkomen. Om partners vinden die elkaar begrijpen, om slim datagebruik, om risico’s durven dragen en koers houden. Zelfs als de omstandigheden tegenzitten.
Zoals Ronald het samenvat: “Als er vertrouwen is tussen ontwikkelaar, bouwer, belegger, makelaar én gemeente, kun je in complexe tijden nog steeds mooie dingen neerzetten.” En Coos besluit: “Tempo en kwaliteit gaan prima samen. Als je maar weet waar je naartoe werkt én elkaar onderweg vasthoudt.”
