In het gesprek met Heino Vink, oprichter en eigenaar van Everglow Real Estate, draait het al snel niet alleen om woningen, rendementen of vierkante meters. Het gaat over plekken. Over binnensteden die hun glans verloren, over winkelcentra waar niemand meer in geloofde en over hoe je door integraal te denken weer leven, vertrouwen en toekomstwaarde kunt creëren. “De woningmarkt vraagt om versnelling,” zegt Heino, “maar vooral om kwaliteit. Meer woningen alleen is niet genoeg.”
Van bestuurskamer naar ondernemersvrijheid
Heino Vink draait al decennia mee in het vastgoed. “Ik ben begonnen bij Amstelland Ontwikkeling, later opgegaan in AM en Multi Vastgoed. Bij Multi Vastgoed heb ik uiteindelijk tot 2017 in de Raad van Bestuur gezeten,” vertelt hij. Daarna besloot hij het roer om te gooien. “Soms vallen dingen samen in je leven. Bijna tegelijkertijd werd ik gevraagd om HighBrook, een Amerikaanse investeerder, te helpen met hun retailvastgoed in Nederland en kwam ik mijn oud-collega Marcel Kokkeel weer tegen. Het werken voor HighBrook begon als een kleine adviesopdracht en eindigde ermee dat we het volledige beheer van hun Nederlandse portefeuille van honderden miljoenen gingen doen. Toen moesten we mensen aannemen en hadden we ineens een bedrijf. Door ons grote netwerk konden we snel een sterk team bouwen.”
Anticyclisch denken als startpunt
Daarnaast bedachten Marcel en ik dat we zelf ook in retail zouden moeten investeren; anti-cyclisch op dat moment. De timing bleek achteraf perfect. “In 2018 en 2019 was retail zo ongeveer het meest verguisde vastgoedtype,” zegt Heino. “Iedereen riep dat winkels zouden verdwijnen door het internet.” Juist toen zag Everglow kansen. “We konden winkelcentra op goede plekken relatief goedkoop kopen. Ons idee was simpel: maak ze compacter, verbeter de kwaliteit en gebruik de vrijgekomen ruimte voor woningen. Je maakt een gebied beter, je voegt woningen toe in de bestaande stad en je hoeft geen weiland of bos op te offeren. Een logische keuze toch?”
Logisch of niet: het vroeg kapitaal en vertrouwen. Samen met compagnon Marcel Kokkeel werkte Heino het concept uit en stapte naar een grote Nederlandse investeringsmaatschappij. “Met hen hebben we drie winkelcentra gekocht en onze visie echt in praktijk gebracht.”
Een bedrijf gebouwd op cashflow en keuzes
Vanaf het begin maakte Everglow scherpe keuzes. “Wij doen geen tenders en we ontwikkelen vrijwel altijd vanuit bestaand vastgoed met cashflow,” legt Heino uit. “Dat klinkt misschien saai, maar het geeft enorm veel vrijheid.”
Everglow combineert asset management en projectontwikkeling. “We beheren vastgoed volledig namens de eigenaar, van verhuur tot boekhouding, en ontwikkelen tegelijkertijd nieuwe plannen. Die combinatie zorgt voor stabiliteit, omdat we tijdens de ontwikkelingsperiode inkomsten uit verhuur hebben.”
Die stabiliteit is cruciaal. “Projectontwikkeling draait om timing en die is zelden perfect. Er is altijd wel iets: netcongestie, bezwaren, stijgende bouwkosten. Doordat wij huurinkomsten hebben, worden we niet gedwongen om op het verkeerde moment te handelen.”
Ontwikkelen met opties
Everglow kijkt bij elk object verder dan de huidige functie. “We hebben bijvoorbeeld in Enschede een kantoorgebouw gekocht met een lopend huurcontract,” zegt Heino. “Misschien blijft dat zo, misschien wordt het ooit wonen. Beide opties zijn mogelijk.”
Die manier van denken zie je ook terug bij retail. “Onze winkelcentra doen het beter dan we in 2019 hadden durven hopen. Dat betekent dat we rendement maken op retail
én rustig de tijd kunnen nemen voor woningontwikkeling.” Volgens Heino zit daar een belangrijk verschil met klassieke ontwikkelaars. “Die kopen vaak posities, een stuk grond waar nog een bestemming op moet komen, of leeg vastgoed. Wij gaan uit van twee modellen, asset management en projectontwikkeling met panden waar cashflow op zit.”
Geen woonwijk, maar een stedelijk ecosysteem
Integrale gebiedsontwikkeling betekent voor Everglow dat wonen nooit op zichzelf staat. “We werken meestal in centra van steden,” zegt Heino. “Daar moet je rekening houden met retail, horeca, werken, zorg en openbare ruimte.”
Ook de woningprogrammering is breed. “Onze plannen zijn groot, dus je hebt meerdere doelgroepen nodig. Sociale huur, middenhuur, koop. Starters, gezinnen, ouderen.” Soms zit de innovatie in kleine dingen. “In ons project ‘De nieuwe Aarhof’ in Alphen aan den Rijn geven we voorrang aan mensen die een sociale woning achterlaten. Zo komt elders in de stad weer ruimte vrij in het sociale segment. Dat is ook integrale gebiedsontwikkeling: nadenken over het systeem.”
Groot denken als het moet
Niet elk gebied laat zich repareren. “Bij een plan in Veldhoven kwamen we tot de conclusie dat het door ons gekochte winkelcentrum ‘de Citypassage’ zijn houdbaarheidsdatum had bereikt en niet toekomstbestendig te maken was,” vertelt Heino. “Dan kun je blijven bijsturen en optimaliseren, of je zegt: we slopen alles en beginnen opnieuw.”
Het klinkt rigoureus en dat is het ook. “Het is kapitaalvernietiging, ja. Maar daardoor kunnen we straks duizend woningen toevoegen in een optimale opzet, mét een nieuw winkelcentrum en (zorg)voorzieningen. Uiteindelijk creëren we daar veel meer waarde dan we vernietigen.”
De ideale woonomgeving bestaat wél
Over de vraag hoe de ideale woonomgeving eruitziet, hoeft Heino niet lang na te denken. “Die bestaat niet alleen uit een goede woning, maar uit een goede omgeving.” Groen, voorzieningen, bereikbaarheid en levendigheid zijn volgens hem minstens zo belangrijk. “Daarom zijn wij zo dol op binnensteden met verouderde winkelcentra. Alles is er al: OV, cultuur, horeca. Je hoeft het alleen opnieuw te organiseren.” Hij lacht: “Zet geen woontoren in een weiland en noem dat gebiedsontwikkeling. Dan mis je de essentie.”
Samenwerken als sleutel tot succes
Geen integraal plan zonder partners. “We investeren altijd samen met partners,” zegt Heino. “Institutionele investeerders, maar ook family offices. Wij investeren zelf ook mee, dus onze belangen lopen gelijk. Dat schept vertrouwen.”
Ook de samenwerking met gemeenten is cruciaal. “Wij zijn helder over wat we willen en over wat wel of niet kan. Dat wordt vaak gewaardeerd.” Hij noemt een project in Utrecht waar een eerdere ontwikkelaar vastliep. “De gemeente wilde eigenlijk niet meer praten. Wij hebben het overgenomen en vanaf dag één open kaart gespeeld. Binnen korte tijd was de sfeer omgeslagen en kregen we het voor elkaar om sociale woningen in een voormalig kantoorgebouw te realiseren.”
Internationale lessen, lokaal toegepast
Hoewel Heino internationale ervaring heeft, kiest Everglow bewust voor Nederland. “Vastgoed is extreem lokaal. Als je in het buitenland een ontwikkelplek aangeboden krijgt, moet je je afvragen waarom een local dat niet al heeft gedaan.”
De internationale ervaring zit vooral in het kwaliteitsdenken. “Bij Multi heb ik geleerd dat investeren in schoonheid loont. Architectuur, detail, beleving, dat maakt vastgoed waardevaster.” Die les past Everglow nu toe in projecten als ‘Bajeskwartier’, de voormalige Bijlmerbajes. “Daar werken we voor AM Gebiedsontwikkeling met OMA en andere toparchitecten. Het is spectaculair, vooruitstrevend en van extreem hoge kwaliteit. Mensen voelen dat en ze waarderen het.”
Waar Nederland nog kan leren
Volgens Heino blijft Nederland achter in systeemdenken. “De samenwerking tussen overheid en markt kan echt beter.” Hij wijst op regelgeving, fiscale maatregelen en bezwaarprocedures die projecten jarenlang kunnen vertragen.
“We hebben plannen die vergund zijn, maar al bijna twee jaar bij de Raad van State liggen, terwijl ze onder de Crisis- en herstelwet vallen. Dat is killing voor het tempo.” Tegelijkertijd blijft hij realistisch. “De sector heeft een imagoprobleem. Maar als we echt woningen willen toevoegen, moet er meer wederzijds begrip komen en moeten we samen realistische oplossingen durven doorvoeren.”
Visie, realisme en daadkracht
Everglow laat zien dat integrale gebiedsontwikkeling geen abstract ideaal is, maar een praktisch verdienmodel. Door ondernemerschap te combineren met ervaring, multidisciplinair denken en langdurige betrokkenheid, ontstaan woonomgevingen die meer zijn dan de som der delen.
Met een heldere visie, realisme over risico’s en de daadkracht om keuzes te maken, bouwt Everglow aan plekken die werken. Voor bewoners, beleggers én gemeenten. “Uiteindelijk draait gebiedsontwikkeling niet om zoveel mogelijk woningen, maar om plekken waar mensen willen blijven,” zegt Heino. “Als je dat goed doet, volgt de waarde vanzelf.”
