Deze maand staat de woningmarkt Amersfoort centraal. Hoe ontwikkelt deze markt zich? Waar liggen kansen voor projectontwikkelaars of institutionele beleggers? Hoe is de performance ten opzichte van de COROP Utrecht waar deze gemeente deel van uitmaakt?
Als landelijk werkende nieuwbouw makelaar helpen wij projectontwikkelaars en (ontwikkelende) aannemers met het vermarkten van hun nieuwbouwprojecten. Dit gaat verder dan het verkopen en verhuren van woningen. Onze dienstverlening begint met het proactief adviseren van de doelgroep over het aankopen van ontwikkellocaties. Vanuit deze achtergrond verkennen we maandelijks de woningmarkt van een specifieke gemeente. In dit artikel een verkenning van de woningmarkt Amersfoort, dat als volgt is opgebouwd:
Verkoop en verhuur van woningen
Het aantal woningverkopen in de gemeente Amersfoort is in 2024 met 9,6% gestegen tot 2.153 transacties. Deze toename sluit aan bij de bredere ontwikkeling binnen de Corop-regio Utrecht, waar het aantal verkochte woningen met 10,8% groeide tot 17.993.
Opvallend is dat de stijging in Amersfoort volledig wordt toegeschreven aan de verkoop van bestaande woningen. Het aantal nieuwbouwtransacties vertoont sinds 2020 een dalende trend en kwam in 2024 uit op slechts 149 woningen.
In tegenstelling tot de koopmarkt laat de huurmarkt in Amersfoort een afname zien. Het aantal huurtransacties is in 2024 met 17,6% gedaald tot 572 woningen, na een daling van ruim 20% in 2023. Hoewel ook in de Corop-regio Utrecht een afname zichtbaar is, is de daling daar minder sterk dan in Amersfoort.
Mediane transactieprijs per m2
Sinds 2023 stijgt de mediane transactieprijs per m² voor bestaande koopwoningen in Amersfoort elk kwartaal. Deze trend sluit aan bij de ontwikkeling binnen de COROP-regio Utrecht, waar eveneens een continue prijsstijging zichtbaar is. De mediane prijs per m² ligt in Amersfoort echter net iets lager dan het regionale gemiddelde. Dit geldt ook voor nieuwbouwwoningen, met uitzondering van 2024. De mediane prijs per m2 lag toen in Amersfoort hoger dan in de Corop Utrecht.
Voor bestaande huurwoningen is een minder eenduidig patroon zichtbaar. De mediane transactieprijs per m² fluctueert per kwartaal, waarbij perioden van stijging worden afgewisseld met dalingen. Ondanks deze schommelingen blijft de vierkante meterprijs in Amersfoort beduidend lager dan in de bredere COROP-regio Utrecht.
Inwoners en huishoudens
Volgens de laatste Primos-prognose groeit het aantal inwoners in de gemeente Amersfoort met ruim 18% tot bijna 194.000 inwoners in 2050. Daarmee ligt de groei hoger dan in de bredere COROP-regio Utrecht, waar een toename van iets meer dan 15% wordt verwacht (tot 1.625.410 inwoners). Landelijk wordt een bevolkingsgroei van 8,9% voorspeld, waarmee het totaal aantal inwoners in Nederland naar ruim 19,5 miljoen stijgt.
Grootte huishoudens
Parallel aan deze bevolkingsgroei neemt ook het aantal huishoudens in Amersfoort toe. Volgens Primos komen er tot 2050 ruim 22.000 huishoudens bij, een stijging van 32,2%. Dit is aanzienlijk hoger dan de verwachte groei van 21,3% in de COROP-regio Utrecht. Tegelijkertijd neemt de gemiddelde huishoudgrootte af. In 2050 telt een Amersfoorts huishouden gemiddeld 2 personen, terwijl dit in de COROP-regio Utrecht met 2,1 personen net iets hoger ligt.
Whize segmenten
Onze Whize-segmentatie identificeert en categoriseert alle huishoudens in Nederland in 59 subsegmenten, gegroepeerd in 11 hoofsegmenten. Dit biedt inzicht in de socio-demografie, levensstijl, cultuur en het (koop)gedrag van consumenten. Voor projectontwikkelaars biedt deze segmentatie de mogelijkheid om gerichte woningaanbiedingen te ontwikkelen, marketingstrategieën te optimaliseren en beter in te spelen op de specifieke behoeften van verschillende doelgroepen. Dit resulteert in efficiëntere besluitvorming over locatie, ontwerp en prijsstelling van nieuwe projecten.
De segmenten Volks & Uitgesproken en Plannen & Rennen vormen met respectievelijk 20% en 18% de sterkst vertegenwoordigde doelgroepen binnen de woningmarkt van Amersfoort. In vergelijking met de bredere COROP-regio Utrecht zijn deze segmenten relatief sterker aanwezig in Amersfoort.
Het segment Volks & Uitgesproken omvat volwassenen tussen de 18 en 65 jaar, met een zwaartepunt tussen de 45 en 60 jaar. Zij zijn zowel alleenstaand als samenwonend, meestal zonder kinderen, al komen gezinnen met kinderen van alle leeftijden ook voor. De kostwinner heeft doorgaans een beroepsgerichte vmbo- of mbo-opleiding (niveau 1) en is werkzaam in laaggeschoolde beroepen.
Deze groep woont hoofdzakelijk in huurwoningen, waarbij betaalbare rijwoningen oververtegenwoordigd zijn. Veelal gaat het om sociale huurwoningen met een gemiddeld tot beneden-gemiddeld woonoppervlak, gebouwd tussen 1945 en 1989, met een woningwaarde tot circa €270.000. Ondanks bescheiden woonomstandigheden is de tevredenheid over de leefomgeving over het algemeen hoog.
Het segment Plannen & Rennen bestaat uit stellen tussen de 30 en 55 jaar met kinderen in verschillende leeftijdscategorieën. Deze tweeverdieners hebben doorgaans minimaal een hbo- of wo-diploma en zijn actief in sectoren zoals financiën, de zorg (bijvoorbeeld als verloskundige of arts) en de overheid. Eén van de partners werkt vaak deeltijd om werk en gezin te combineren. Door hun ruim bovenmodale inkomen kunnen zij hun woonwensen afstemmen op hun levensfase.
Deze gezinnen zijn vaak al meerdere keren verhuisd en wonen momenteel voornamelijk in relatief nieuwe, gekochte rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen of vrijstaande huizen met een gemiddelde woningwaarde van €560.000. Ze kiezen bewust voor dorpen of kleinere steden met goede voorzieningen, zoals Vleuten, Pijnacker-Nootdorp en Nieuw-Vennep. De tevredenheid over de leefomgeving is hoog.
Meer informatie over de Whize-segmenten vind je op de website van Whooz.
Ontwikkeling woningvoorraad
De woningvoorraad in de gemeente Amersfoort is de afgelopen vijf jaar (2020-2025) met 6,9% gegroeid. Dit is een iets sterkere groei dan de bredere COROP-regio Utrecht, waar de woningvoorraad in dezelfde periode met 5,8% toenam.
Ondanks een reeks nieuwbouwprojecten nam het aantal opgeleverde woningen in 2022 en 2023 af. In 2024 is deze daling tot stilstand gekomen en de Priomos-prognose wijst op een verdere toename van de woningvoorraad tot 94.570 woningen in 2050, een groei van 31%. Hiermee groeit Amersfoort sneller dan zowel de COROP-regio Utrecht (26%) als Nederland in zijn geheel (17%). De daadwerkelijke realisatie van deze groei blijft echter afhankelijk van factoren zoals stikstofregelgeving, bouwkosten en de beschikbaarheid van bouwlocaties.
Krapte indicator
De mate van krapte en de kenmerken van transacties bieden waardevolle inzichten in de lokale woningmarkt. De krapte-indicator geeft de verhouding weer tussen het woningaanbod op de eerste dag van een kwartaal en het aantal transacties gedurende dat kwartaal. Een krapte van 100% betekent dat het aantal verkochte woningen gelijk is aan het beschikbare aanbod aan het begin van de periode, wat duidt op een zeer schaarse markt.
Een evenwichtige woningmarkt wordt gekenmerkt door een krapte-indicator tussen 43% en 63%. Wanneer deze waarde hoger ligt, spreekt men van een verkopersmarkt met beperkt aanbod. In Amersfoort is hier al vijf jaar sprake van. In 2024 bedroeg de krapte-indicator 72%, met een piek van 85% in 2021 en een “dieptepunt” van 64% in 2022. Hierin wijkt Amersfoort af van de COROP Utrecht dat de laatste drie jaar een evenwichtige verkopersmarkt had met een krapte indicator tussen de 58 % en 61 %.
Biedstrategie
De onevenwichtige woningmarkt in Amersfoort wordt eveneens weerspiegeld in de biedstrategie van kopers. In 2024 werd bij 77% van de transacties boven de vraagprijs geboden, het hoogste niveau in de afgelopen vijf jaar. Daarnaast bereikte de mediane doorlooptijd eveneens een recordwaarde, met een gemiddelde verkooptijd van slechts 19 dagen. Deze cijfers onderstrepen de aanhoudende schaarste en de sterke concurrentie op de woningmarkt.
Conclusie woningmarkt Amersfoort
De woningmarkt in Amersfoort kenmerkt zich door een dynamische ontwikkeling, waarin zowel kansen als uitdagingen zichtbaar zijn voor projectontwikkelaars en institutionele beleggers. De sterke bevolkingsgroei en de stijgende vraag naar woningen zorgen voor een structurele krapte op de markt, wat resulteert in een hoog percentage overbiedingen en een korte verkooptijd.
Ondanks de toename in woningtransacties blijft het aandeel nieuwbouw achter bij de groeiende vraag. Dit benadrukt de noodzaak voor een versnelling in de woningbouwproductie om de markt in balans te brengen. Tegelijkertijd biedt de groei van specifieke doelgroepen, zoals de segmenten Volks & Uitgesproken en Plannen & Rennen, waardevolle inzichten voor het ontwikkelen van gerichte woonconcepten.
De komende jaren blijven factoren zoals regelgeving, bouwkosten en de beschikbaarheid van bouwlocaties bepalend voor de verdere groei van de woningvoorraad. Voor marktpartijen betekent dit dat strategische keuzes rondom locatie, doelgroepbenadering en woonproduct essentieel blijven om succesvol in te spelen op de ontwikkelingen in Amersfoort.
