Samen met de oorlog in Oekraïne domineert “inflatie” op dit moment het Nederlandse nieuws. Internationaal gezien is Nederland binnen Europa met stip gestegen naar de top van het inflatieklassement. Wat betekent dit voor het consumenten vertrouwen, de koopkracht, de hypotheekrente, de huizenmarkt en in het bijzonder de verkoop van nieuwbouwwoningen?
Volgens het CBS lag het voorlopige inflatiepercentage in maart en april 2022 in Nederland boven de 11 %. Voor dit soort cijfers moeten we terug naar het midden van de zeventiger jaren. Internationaal gezien staat Nederland met dit inflatiecijfer aan de top in Europa. Alleen de Baltische Staten hebben een inflatie dat boven de 10 % ligt.
Volgens de inflatiemonitor van de Rabobank wordt de enorme inflatie voor het overgrote deel verklaard door de stijging van de energieprijzen. Maar liefst 73 procent van het inflatiecijfer komt voor rekening van de prijsstijging in energie en motorbrandstoffen. In februari bedroeg dit zelfs meer dan 95 procent! Het is een kwestie van tijd tot dat deze prijsstijging doorwerkt in andere sectoren, zoals bijvoorbeeld voedingsmiddelen, en daarmee op de koopkracht.
Het effect van inflatie op de de hypotheekrente
Een hoge inflatie heeft een verhogend effect op de hypotheekrente, net als het afbouwen van de stimuleringsmaatregelen van de Europese Centrale Bank en het economische herstel. In hoeverre dit betekent dat de hypotheekrente structureel stijgt is nog maar de vraag. Zo neemt de kans op een renteverhoging door de Europese Centrale Bank namelijk af bij economische onzekerheid. De oorlog in Oekraïne zorgt momenteel voor een enorme onzekerheid. Daarnaast stappen veel beleggers op dit moment uit aandelen en kopen staatsobligaties. Deze extra vraag zorgt voor hogere koersen en een lagere rente.
Aan de andere kant stijgen de risicopremies op de financiële markten vanwege de eerder genoemde oorlogsdreiging. Hierdoor maken hypotheekverstrekkers hogere kosten voor het geld dat zij ophalen voor de hypotheken die zij verstrekken. Deze worden, deels, doorberekend aan de consument. Daarnaast is het aannemelijk dat de rente verder stijgt door de hoge inflatie, die met name veroorzaakt wordt door de al maar stijgende energieprijzen. Al met al houden experts, waaronder die van de ABN AMRO rekening met een verdere stijging van de hypotheekrente.
Wat zijn de consequenties voor de huizenmarkt?
Ondanks dat de hypotheekrente stijgt, verwachten experts voorlopig niet dat dit ten koste gaat van de huizenprijs. Dit beeld wordt bevestigd in het eerste kwartaal van 2022. De gemiddelde huizenprijs steeg toen ruim 13 procent ten opzichte van dezelfde periode vorige jaar. Deze prijsstijging is in dit eerste kwartaal echter wel beduidend lager dan voorgaande kwartalen.
De verwachting is dat deze trend zich de komende periode voortzet. Een hogere inflatie is immers schadelijk voor het consumenten vertrouwen. Daarnaast tast het de koopkracht aan, waardoor de leencapaciteit van huishoudens wordt beperkt. Dit laatste is althans de verwachting van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting).
Is er een noodzaak voor het aanpassen van de hypotheek leennormen?
Ja zeker, is het eerste antwoord wat opkomt. Volgens het Nibud mag grofweg een derde van het inkomen besteed worden aan het “verwonen”. Als dit door de stijgende inflatie en hypotheekrente meer wordt, dan is het in eerste instantie niet meer dan logisch de normering aan te passen.
Echter ook hier geldt dat het eerste antwoord niet per definitie het beste antwoord is. Het ligt namelijk genuanceerder als we kijken naar de achtergrond van de inflatie. Het overgrote deel van de inflatie wordt veroorzaakt door een explosief stijgende energieprijs. En juist deze laatste factor speelt een grote rol in de voorgestelde oplossing.
Hypotheek leennorm NIET aanpassen voor nieuwbouw
Nemen we het segment Nieuwbouw als uitgangpunt, dan is het aanpassen van de hypotheek leennorm volgens ons niet op z’n plaats. Immers nieuwbouwwoningen zijn Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Dit betekent dat de energielasten substantieel naar beneden kunnen worden bijgesteld.
Het Nibud heeft de kosten voor energie voor een gemiddeld huishouden becijfert op ruim € 300 per maand. Dit betekent dat je in een nieuwbouwwoning een maandelijkse besparing realiseert van minimaal € 250 netto. Behoeft geen verder betoog dat dit een zeer positief effect heeft op de woonlasten en daarmee de leennorm. De Nederlandse grootbanken onderschrijven dit. Zij bieden consumenten een duurzaamheidskorting aan op de hypotheekrente bij nieuwbouw en het verduurzamen van bestaande bouw.
Louter een win-win situatie
Door nieuwbouw en verduurzaming buiten beschouwing te laten bij het aanpassen van de leennorm, draagt het kabinet op een positieve manier bij aan het verduurzamen van de Nederlandse woningen. Daarnaast wordt, dankzij het hogere beschikbare woonbudget, “zelfvoorzienend wonen” (nieuwbouw en bestaande bouw) voor een grotere groep mensen bereikbaar.
Meer weten over zelfvoorzienend wonen en hoe wij van DWE Nieuwbouw Makelaars hier tegen aan kijken? Lees dan het volgende artikel over autarkisch wonen!
